Neu für 2026: Nebenkosten-Analyse
Nebenkosten als Kostentreiber
Margendruck, aber stetig steigende Kosten.
Nebenkosten sind einer der am schnellsten wachsenden Posten im gewerblichen Mietvertrag — und vermutlich der am wenigsten kontrollierte.
Während über Miete und Laufzeit verhandelt wird, laufen Betriebs- und Nebenkosten Jahr für Jahr weiter, oft ohne dass jemand sie prüft. Sie steigen mit Energiepreisen, Verwaltungspauschalen und Instandhaltung. Und sie werden abgerechnet von der Partei, die kein Interesse an einer niedrigen Abrechnung hat — dem Vermieter.
In der Praxis hält kaum eine gewerbliche Nebenkostenabrechnung einer genauen Prüfung stand. Nicht umlagefähige Positionen, falsch verteilte Flächenschlüssel, doppelt abgerechnete Verwaltungskosten — die Fehler sind selten grob, aber sie summieren sich. Über einen Portfoliobestand und mehrere Abrechnungsjahre entsteht daraus ein Betrag, der selten auffällt und nie zurückgefordert wird.
Der Grund ist strukturell, nicht böswillig. Wer prüft, braucht die Zeit, die Verträge und den Vergleichsmaßstab über das gesamte Portfolio. Genau das fehlt in den meisten Immobilienabteilungen.
Wer Nebenkosten systematisch prüft — Vertrag gegen Abrechnung, über alle Standorte, über mehrere Jahre —, holt zurück, was ohne Prüfung beim Vermieter bleibt.
Neun von zehn Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft.
Routine, die selten geprüft wird
Die Nebenkostenabrechnung gilt als Routine — und genau deshalb bleibt sie ungeprüft. Die Portfolio-Analyse nimmt jede Abrechnung der vergangenen drei Jahre auf, über das gesamte Portfolio.
Vier Prüfdimensionen, drei Maßstäbe
Jede Abrechnung wird auf Umlagefähigkeit, Verteilerschlüssel, Abrechnungsfristen und Vorauszahlungslogik geprüft — gemessen am Mietvertrag, an der geltenden Rechtslage und an der einschlägigen Rechtsprechung. Substanziell korrekt ist in der Praxis etwa eine von zehn.
Parallel, im selben Raster
Ob zehn Standorte oder tausend — die Prüfung läuft parallel über das gesamte Portfolio, strukturiert nach derselben Logik, ausgewertet im selben Raster. Drei Jahre Nebenkosten in Wochen statt Quartalen; und weil Verjährungsfristen hart sind, entscheidet diese Geschwindigkeit darüber, was noch zurückforderbar ist.
Zurückfordern. Und strukturell schließen.
Was zurückforderbar ist, wird zurückgefordert. Was strukturell verhinderbar ist, wird im Vertrag korrigiert.
UNicon Analyse
Wie Fehler in der Nebenkostenabrechnungen sichtbar werden
Nebenkosten Abrechnung
Im Mietvertrag vereinbarte Nebenkosten
9 Analysen wie u.a. Fristen, Validierung, Zulässigkeit
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